Die ausländischen Immobilieninvestitionen in Andorra erfahren mit dem Inkrafttreten des neuen Omnibus-Gesetzes für nachhaltiges Wachstum und das Recht auf Wohnraum einen bedeutenden Wandel. Ab dem 16. April 2025 führt diese Regelung Einschränkungen beim Erwerb von Immobilien durch ausländische Investoren ein, mit dem Ziel, den Druck auf den lokalen Wohnungsmarkt zu verringern und den Zugang zu Wohnraum für die ansässige Bevölkerung sicherzustellen.
Die durch diesen neuen gesetzlichen Rahmen eingeführten Maßnahmen markieren einen Wendepunkt auf dem andorranischen Immobilienmarkt und setzen auf ein ausgewogeneres, zugänglicheres und nachhaltigeres Modell. Darüber hinaus wurde mit diesem Gesetz auch eine neue Verordnung verabschiedet, die die ausländischen Direkt- und Immobilieninvestitionen spezifisch regelt.
Inhaltsverzeichnis:
- Die Gründe für den neuen rechtlichen Rahmen im Bereich Wohnraum und Nachhaltigkeit
Was ändert sich bei ausländischen Immobilieninvestitionen?
Änderungen der Steuer auf ausländische Investitionen
Mehr Kontrolle und Überwachung durch die Verordnung über ausländische Investitionen
Wichtigste Änderungen des Gesetzes in den betroffenen Sektoren
Ein neues Szenario für Investitionen und Wohnraum in Andorra
Die Gründe für den neuen rechtlichen Rahmen im Bereich Wohnraum und Nachhaltigkeit
Das Omnibus-Gesetz, Gesetz 5/2025 vom 6. März über nachhaltiges Wachstum und das Recht auf Wohnraum, entsteht in einem Kontext, in dem Andorra mit einem Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt konfrontiert ist. In den vergangenen Jahren wurde der Markt von verschiedenen Faktoren beeinflusst, darunter das Bevölkerungswachstum, die wirtschaftliche Entwicklung und die Präsenz ausländischer Investitionen. Zusammengenommen haben diese Faktoren zu einem zunehmenden Druck auf das Wohnungsangebot beigetragen.
Vor diesem Hintergrund führt die neue Regelung Reformen in zentralen Bereichen wie der Besteuerung, dem Immobilien- und Tourismussektor, dem Einwanderungsrecht sowie den ausländischen Immobilieninvestitionen ein. Das Ziel ist zweifach: das Recht auf Wohnraum für die ansässige Bevölkerung zu gewährleisten und gleichzeitig ein ausgewogeneres und nachhaltigeres demografisches und territoriales Wachstum zu fördern.
Dieses neue Gesetz trat am 16. April 2025 in Kraft und markiert einen Wandel in der Art und Weise, wie der Zugang zu Wohnraum und Immobilieninvestitionen im Fürstentum geregelt werden.
Was ändert sich bei den ausländischen Immobilieninvestitionen?
Eine der bedeutendsten Änderungen der neuen Regelung ist die Einschränkung beim Erwerb von Immobilien durch nicht ansässige Personen. Seit Inkrafttreten des Gesetzes sind Käufe auf folgende Fälle beschränkt:
- Maximal zwei Wohnungen einschließlich ihrer Nebenräume, wobei pro Wohnung höchstens drei Stellplätze und drei Abstellräume (oder ähnliche Nebenflächen) zulässig sind.
- Bis zu 6 Stellplätze.
- Ein einziges Einfamilienhaus.
Darüber hinaus müssen Immobilienprojekte ausländischer Investoren mindestens 50% der errichteten Wohneinheiten für bezahlbaren Wohnraum zur Nutzung als Hauptwohnsitz bereitstellen.
Außerdem erweitert das Gesetz den Begriff der ausländischen Investition. Nach der neuen Regelung gilt auch der Erwerb von Immobilien durch ansässige Personen als ausländische Investition, sofern diese nicht nachweisen können, dass sie in den letzten zehn Jahren mindestens drei Jahre tatsächlich in Andorra wohnhaft waren.
Änderungen der Steuer auf ausländische Investitionen
Das Inkrafttreten des neuen Gesetzes 5/2025 bringt ebenfalls eine Änderung des Gesetzes 3/2024 vom 1. Februar über die Steuer auf ausländische Immobilieninvestitionen im Fürstentum Andorra mit sich. Diese Anpassung verstärkt die Kontrolle über Investitionen und führt neue steuerliche Voraussetzungen für Immobiliengeschäfte ein, die von ausländischen Personen und Gesellschaften durchgeführt werden.
– Neue steuerpflichtige Personengruppen
Die Steuer betrifft sowohl nicht-ansässige Personen als auch Ansässige, die keine tatsächliche Aufenthaltsdauer von mindestens drei Jahren innerhalb der letzten zehn Jahre nachweisen können
– Steuersätze je nach Investitionsart
Der Steuersatz wird angepasst, um ihn an die Beschränkungen je nach Art und Umfang der Investition anzupassen:
- 3 % für eine Erstwohnung (Einfamilienhaus oder Wohnung mit Nebengebäuden).
- 5 % für eine zweite ähnliche Immobilie.
- 10 % für Investitionen, die die festgelegten Grenzen überschreiten oder die gesetzlichen Voraussetzungen nicht erfüllen.
– 90 %ige Steuervergünstigung für bezahlbaren Wohnraum zur Miete
Die Steuervergünstigung für Investitionen in bezahlbaren Wohnraum zur Nutzung als Hauptwohnsitz über einen Zeitraum von zehn Jahren bleibt bestehen. Die neue Gesetzgebung verschärft jedoch die Voraussetzungen und sieht vor, dass die Steuervergünstigung im Falle einer Nichteinhaltung zuzüglich Zinsen zurückgezahlt werden muss.
Lesen Sie hier unseren Artikel über die Steuer auf ausländische Immobilieninvestitionen.
Mehr Überwachung und Kontrolle durch die Verordnung über ausländische Investitionen
Die aus dem Gesetz hervorgegangene Verordnung über ausländische Investitionen legt Verfahren fest, um die Kontrolle und Überwachung von genehmigten Projekten mit ausländischem Kapital zu verstärken.
Zu den wichtigsten Neuerungen gehören:
– Vorherige Prüfung von Anträgen auf ausländische Investitionen
Das Register für ausländische Investitionen muss prüfen, dass die Vorgänge weder gegen das Allgemeininteresse verstoßen noch sich negativ auf Bereiche wie die öffentliche Gewalt, die nationale Sicherheit, die wirtschaftliche Ordnung, die Umwelt, die Gesundheit, den Wohnungsmarkt oder den Zugang zu strategischen Ressourcen auswirken.
– Formalisierung vor einem Notar
Die Verordnung legt fest, wie Investitionen nach ihrer Genehmigung vor einem Notar formalisiert werden müssen, sowie den Informationsaustausch zwischen Notaren und der Verwaltung.
– Nachträgliche Kontrolle
Neue Investitionen müssen innerhalb eines Zeitraums von maximal 18 Monaten nachweisen, dass sie eine tatsächliche wirtschaftliche Tätigkeit ausüben. Dafür müssen unter anderem Voraussetzungen wie die Eintragung im Handels- und Industrieregister, das Erreichen eines Mindestgeschäftsvolumens sowie die Erfüllung steuerlicher und buchhalterischer Pflichten erfüllt werden.
Die wichtigsten Gesetzesänderungen in den betroffenen Sektoren
Neben der Regelung ausländischer Immobilieninvestitionen führt das neue Gesetz auch bedeutende Änderungen in weiteren Bereichen ein:
– Leerstehende Wohnungen
Wie bereits im Gesetzesentwurf vorgesehen, gelten Wohnungen als leerstehend, wenn sie über einen Zeitraum von mindestens zwei Jahren keinen Energieverbrauch aufweisen. Die Regierung kann über diese Immobilien verfügen und sie für einen Zeitraum von bis zu fünf Jahren als sozialen Wohnraum nutzen – gegen eine finanzielle Entschädigung für den Eigentümer.
– Touristische Vermietung
Für touristische Apartments und Studios werden keine neuen Lizenzen mehr erteilt. Bestehende Lizenzen können nur verlängert werden, wenn mindestens 30 % des Gebäudes für diese Nutzung vorgesehen sind.
– Einwanderungsgesetz
Das Gesetz führt punktuelle Änderungen im Bereich der Einwanderung ein, um die Kontrolle zu verstärken, missbräuchliche Nutzungen von Genehmigungen zu verhindern und die Regelungen an die aktuelle soziale und arbeitsrechtliche Realität anzupassen.
– Besteuerung
Das Gesetz erhöht die Steuern auf Immobilienveräußerungsgewinne, um kurzfristige Immobilienspekulationen einzudämmen, behält jedoch steuerliche Vorteile für Einwohner bei, etwa die Befreiung von der ITP beim Kauf des ersten Hauptwohnsitzes bis zu einem Wert von 600.000 €.
Ein neues Szenario für Investitionen und Wohnraum in Andorra
Das Inkrafttreten des Omnibus-Gesetzes im April 2025 markiert einen Wandel im Wachstumsmodell von Andorra. Mit einem ausgewogeneren und nachhaltigeren Ansatz setzt das Land darauf, den Zugang zu Wohnraum für die ansässige Bevölkerung zu gewährleisten, die Kontrolle über ausländische Investitionen zu verstärken und eine wirtschaftliche Entwicklung zu fördern, die das Allgemeininteresse in den Mittelpunkt stellt.
Dennoch bleibt Andorra weiterhin ein attraktiver Standort für zahlreiche Unternehmen und Privatpersonen, die sich hier niederlassen möchten, um zu leben oder ihre geschäftliche Tätigkeit auszuüben. Wenn auch Sie diesen Schritt gehen möchten, kontaktieren Sie uns – wir informieren Sie über sämtliche erforderlichen Formalitäten.