L’investissement immobilier étranger en Andorre prend un tournant important avec l’entrée en vigueur de la nouvelle loi sur la croissance durable et le droit au logement. Cette réglementation, en vigueur depuis le 16 avril 2025, met en place des restrictions sur l’achat de biens immobiliers par des investisseurs étrangers, afin de réduire la pression sur le marché local du logement et garantir l’accès à ce dernier pour la population résidente.
Les mesures promues par ce nouveau cadre juridique représentent un tournant dans le secteur immobilier andorran, avec un engagement en faveur d’un modèle plus équilibré, accessible et durable. Cette loi a également approuvé un nouveau règlement visant à réglementer spécifiquement l’investissement étranger direct et l’investissement immobilier.
Table des matières :
- Les raisons qui ont motivé l’adoption de ce nouveau cadre juridique en matière de logement et de durabilité
Quels changements dans l’investissement immobilier étranger ?
Modifications de l’impôt sur les investissements étrangers
Davantage de suivi et de contrôle grâce à la réglementation sur les investissements étrangers
Principaux changements législatifs dans les secteurs concernés
Un nouveau scénario pour l’investissement et le logement en Andorre
Les raisons qui ont motivé l’adoption de ce nouveau cadre juridique en matière de logement et de durabilité
La loi 5/2025, du 6 mars, pour la croissance durable et le droit au logement, intervient à un moment où l’Andorre est confrontée à un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Ces dernières années, le marché a été conditionné par de multiples facteurs, tels que la croissance démographique, le développement économique et la présence d’investissements étrangers. L’ensemble de ces facteurs a contribué à augmenter la pression sur l’offre résidentielle.
Dans ce contexte, la nouvelle réglementation introduit des réformes dans des domaines clés, tels que la fiscalité, le secteur immobilier et touristique, la loi sur l’immigration et les investissements immobiliers étrangers. L’objectif est double : garantir le droit au logement des résidents et promouvoir une croissance démographique et territoriale plus équilibrée et durable.
Cette nouvelle loi, entrée en vigueur le 16 avril 2025, marquera un changement dans la manière de réglementer l’accès au logement et l’investissement immobilier dans la Principauté.
Quels changements dans l’investissement immobilier étranger ?
L’un des changements les plus importants introduits par la nouvelle réglementation est la limitation de l’acquisition de biens immobiliers par des non-résidents. À partir de l’entrée en vigueur de la loi, les achats seront limités à :
- Un maximum de 2 appartements, avec leurs annexes, qui ne peuvent excéder 3 places de parking et 3 débarras (ou similaires) par appartement.
- Jusqu’à 6 places de parking.
- Une seule maison individuelle.
En outre, les projets immobiliers réalisés par des investisseurs étrangers devront consacrer au moins 50 % des unités construites à des logements abordables destinés à la résidence principale.
D’autre part, la loi élargit le concept d’investissement étranger. Avec la nouvelle loi, l’acquisition de biens immobiliers par des résidents qui ne peuvent pas prouver une résidence effective d’au moins trois ans en Andorre au cours des dix dernières années sera considérée comme telle.
Modifications de l’impôt sur les investissements étrangers
L’entrée en vigueur de la nouvelle loi 5/2025 entraîne également une modification de la loi 3/2024 du 1er février relative à l’impôt sur les investissements immobiliers étrangers dans la Principauté d’Andorre. Cette mise à jour renforce le contrôle des investissements et établit de nouvelles conditions fiscales pour les opérations immobilières réalisées par des personnes physiques et morales étrangères.
• Nouveaux profils soumis à la taxe
La taxe concerne les personnes physiques non résidentes, ainsi que les résidents qui ne justifient pas de 3 années de résidence effective au cours des 10 dernières années.• Taux d’imposition en fonction de l’investissement
Le taux d’imposition est ajusté pour s’adapter aux limitations en fonction du type et de la taille de l’investissement :- 3 % pour un premier logement (maison individuelle ou appartement avec annexes).
- 5 % pour un deuxième bien similaire.
- 10 % pour les investissements dépassant les limites fixées ou ne respectant pas les conditions légales.
• Abattement de 90 % pour les loyers abordables
La subvention pour les investissements destinés à la location abordable en tant que résidence habituelle pendant 10 ans est maintenue. Toutefois, la nouvelle loi renforce les exigences et précise qu’en cas de non-respect, l’abattement devra être remboursé avec des intérêts. Voir notre article sur la taxe sur les investissements immobiliers étrangers ici.Davantage de suivi et de contrôle grâce à la réglementation sur les investissements étrangers
Le règlement sur les investissements étrangers, qui découle de la loi, établit des procédures visant à renforcer le contrôle et la surveillance des projets approuvés faisant appel à des capitaux étrangers.
Parmi ses principales contributions :
• Contrôle préalable des demandes
Le registre des investissements étrangers doit vérifier que les opérations ne portent pas atteinte à l’intérêt général ou à des domaines tels que le pouvoir public, la sécurité nationale, l’ordre économique, l’environnement, la santé, le marché du logement ou l’accès aux ressources stratégiques.
• Formalisation devant notaire
Le règlement détaille les modalités de formalisation des investissements une fois qu’ils ont été autorisés, ainsi que l’échange d’informations entre les notaires et l’administration.
• Contrôle a posteriori :
Les nouveaux investissements doivent démontrer, dans un délai maximum de 18 mois, qu’ils exercent une activité économique effective, en se conformant à des exigences telles que l’enregistrement au Registre du commerce et de l’industrie, atteindre un chiffre d’affaires minimum et le respect des obligations fiscales et comptables.
Principaux changements législatifs dans les secteurs concernés
Outre la réglementation des investissements immobiliers étrangers, la nouvelle loi introduit des changements importants dans d’autres domaines :
• Logements vacants
Conformément au projet de loi, seront considérés comme logements vacants ceux qui n’ont pas consommé d’énergie pendant au moins deux ans. Le gouvernement pourra disposer de ces biens immobiliers et les utiliser pour des logements sociaux pendant une période maximale de cinq ans, en échange d’une compensation financière au propriétaire.• Location touristique
Aucune nouvelle licence n’est accordée pour les appartements et studios touristiques. Les autorisations existantes ne pourront être renouvelées que si au moins 30 % du bâtiment est utilisé à cette fin.• Droit de l’immigration
La loi introduit des changements dans le domaine de l’immigration afin de renforcer le contrôle des autorisations, de corriger des utilisations abusives et d’adapter les réglementations à la réalité sociale et professionnelle actuelle.• Fiscalité
La loi augmente les taxes sur les plus-values immobilières afin de freiner la spéculation à court terme, mais maintient les avantages fiscaux pour les résidents, tels que l’exonération de l’impôt sur les mutations immobilières (ITP) sur l’achat de la première résidence habituelle jusqu’à 600 000 euros.Un nouveau scénario pour l’investissement et le logement en Andorre
L’entrée en vigueur de cette réglementation marque un changement dans le modèle de croissance du pays. Le pays s’engage à garantir l’accès au logement pour ses résidents, à renforcer le contrôle des investissements étrangers et à promouvoir un développement économique qui privilégie l’intérêt général, adoptant ainsi une approche plus équilibrée et durable. L’Andorre reste par ailleurs un pays attractif pour de nombreuses entreprises et personnes qui décident de s’y installer pour y vivre ou y mener leurs activités. Si vous aussi vous souhaitez franchir le pas, veuillez nous contacter et nous vous informerons de toutes les procédures à suivre.