La inversión extranjera inmobiliaria en Andorra da un giro importante con la entrada en vigor de la nueva Ley para el crecimiento sostenible y el derecho la vivienda. A partir del 16 de abril de 2025, esta normativa introduce restricciones a la compra de inmuebles por parte de inversores extranjeros, con el propósito de reducir la presión sobre el mercado local de la vivienda y garantizar el acceso a la población residente.
Las medidas impulsadas por este nuevo marco legal suponen un antes y un después en el panorama inmobiliario andorrano, apostando por un modelo más equilibrado, accesible y sostenible. Además, con esta ley, también se ha aprobado un nuevo reglamento para regular específicamente la inversión extranjera directa e inmobiliaria.
Tabla de contenidos:
- Las razones que han impulsado este nuevo marco legal en vivienda y sostenibilidad
¿Qué cambia en la inversión extranjera inmobiliaria?
Modificaciones en el impuesto sobre la inversión extranjera
Más seguimiento y control con el reglamento de la inversión extranjera
Principales cambios de la ley en los sectores afectados
Un nuevo escenario para la inversión y la vivienda en Andorra
Las razones que han impulsado este nuevo marco legal en vivienda y sostenibilidad
La Ley 5/2025, de 6 de marzo, para el crecimiento sostenible y el derecho a la vivienda, surge en un momento en el que Andorra se enfrenta a un desequilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda. En los últimos años, el mercado se está viendo condicionado por múltiples factores, como el crecimiento demográfico, el desarrollo económico y la presencia de inversión extranjera. En conjunto, estos factores han contribuido a una mayor presión sobre la oferta residencial.
Ante este escenario, la nueva normativa introduce reformas en ámbitos clave como la fiscalidad, el sector inmobiliario y turístico, la ley de inmigración y la inversión extranjera inmobiliaria. El objetivo es doble: garantizar el derecho a la vivienda para los residentes y promover un crecimiento demográfico y territorial más equilibrado y sostenible.
Esta nueva ley entró en vigor el 16 de abril de 2025, y marcará un cambio en la forma en de regular el acceso a la vivienda y la inversión inmobiliaria en el Principado.
¿Qué cambia en la inversión extranjera inmobiliaria?
Uno de los cambios más significativos introducidos por la nueva normativa es la limitación en la adquisición de inmuebles por parte de personas no residentes. A partir de la entrada en vigor de la ley, las compras quedarán restringidas a:
- Un máximo de 2 pisos, con sus anexos, que no podrán superar las 3 plazas de aparcamiento y 3 trasteros (u otras dependencias similares) por piso.
- Hasta 6 plazas de aparcamiento.
- Una única vivienda unifamiliar.
Asimismo, las promociones inmobiliarias por parte de inversores extranjeros deberán dedicar al menos el 50 % de las unidades construidas a viviendas de precio asequible para residencia habitual.
Además, la ley amplía el concepto de inversión extranjera. Con la nueva ley, se considerará como tal la adquisición de inmuebles por parte de personas residentes que no puedan acreditar al menos 3 años de residencia efectiva en Andorra en los últimos 10 años.
Modificaciones en el impuesto sobre la inversión extranjera
La entrada en vigor de la nueva Ley 5/2025 también comporta una modificación de la Ley 3/2024, del 1 de febrero, relativa al impuesto sobre la inversión extranjera inmobiliaria en el Principado de Andorra. Esta actualización refuerza el control sobre las inversiones y establece nuevas condiciones fiscales para las operaciones inmobiliarias realizadas por personas y entidades extranjeras.
• Nuevos perfiles sujetos al impuesto
El impuesto afecta a personas físicas no residentes, así como a los residentes que no acrediten 3 años de residencia efectiva en los últimos 10 años.
• Tipos de gravamen según la inversión
Se reajusta la tasa impositiva para adaptarse a las limitaciones en función del tipo y volumen de la inversión:
- 3 % para una primera vivienda (unifamiliar o piso con anexos).
- 5 % para una segunda propiedad similar.
- 10 % para inversiones que superen los límites establecidos o no cumplan las condiciones legales.
• Bonificación del 90 % para alquiler asequible
Se mantiene la bonificación para inversiones destinadas al alquiler asequible como residencia habitual durante 10 años. Pero la nueva ley refuerza los requisitos y establece que, en caso de incumplimiento, se deberá devolver la bonificación con intereses.
Consulta aquí nuestro artículo sobre el impuesto a la inversión extranjera inmobiliaria.
Más seguimiento y control con el reglamento de la inversión extranjera
El Reglamento de inversión extranjera, derivado de la ley establece los procedimientos para reforzar el control y el seguimiento de los proyectos aprobados con capital extranjero.
Entre sus principales aportaciones:
• Control previo de las solicitudes de inversión extranjera
El Registro de Inversiones Extranjeras deberá verificar que las operaciones no vulneran el interés general ni afectan negativamente a ámbitos como el poder público, la seguridad nacional, el orden económico, el medio ambiente, la salud, el mercado de la vivienda o el acceso a recursos estratégicos.
• Formalización ante notario
El reglamento detalla cómo deben formalizarse las inversiones una vez autorizadas, así como el intercambio de información entre notarios y la Administración.
• Seguimiento posterior
Las nuevas inversiones deberán demostrar, en un plazo máximo de 18 meses, que desarrollan una actividad económica efectiva, cumpliendo requisitos como el alta en el Registro de Comercio e Industria, alcanzar un volumen mínimo de negocio y el cumplimiento de las obligaciones fiscales y contables.
Principales cambios de la ley en los sectores afectados
Además de regular la inversión extranjera inmobiliaria, la nueva ley introduce modificaciones relevantes en otros ámbitos:
• Viviendas vacías
Tal como ya contemplaba el proyecto de ley, se considerarán viviendas vacías aquellas que no presenten consumo energético durante al menos dos años. El Gobierno podrá disponer de estos inmuebles y destinarlos a vivienda social por un periodo de hasta cinco años, a cambio de una compensación económica al propietario.
• Alquiler turístico
No se otorgarán nuevas licencias para apartamentos y estudios turísticos. Solo podrán renovarse las licencias existentes si al menos el 30 % del edificio está destinado a este uso.
• Ley de Inmigración
La ley introduce cambios puntuales en materia de inmigración para reforzar el control, corregir usos indebidos de autorizaciones y adaptar la normativa a la realidad social y laboral actual.
• Fiscalidad
La ley incrementa los impuestos sobre plusvalías inmobiliarias para frenar la especulación a corto plazo, pero mantiene beneficios fiscales para residentes como eximir del ITP en la compra de la primera vivienda habitual hasta 600.000 €.
Un nuevo escenario para la inversión y la vivienda en Andorra
La entrada en vigor de esta normativa marca un cambio en el modelo de crecimiento de Andorra. Con un enfoque más equilibrado y sostenible, el país apuesta por garantizar el acceso a la vivienda para los residentes, reforzar el control sobre la inversión extranjera y fomentar un desarrollo económico que priorice el interés general. De todos modos, Andorra sigue siendo un país atractivo para muchas empresas y particulares que deciden establecerse aquí para vivir o llevar a cabo su negocio. Si tú también quieres dar el paso, contáctanosy te informaremos de todos los trámites.