Die Regierung von Andorra hat einen Gesetzesentwurf verabschiedet, um Maßnahmen für ein nachhaltiges Wachstum voranzutreiben und das Recht auf Wohnraum zu gewährleisten. Diese Initiativen umfassen Anpassungen der Regulierung von Ferienwohnungen, die Förderung des Mietmarktes für leerstehende Wohnungen sowie Änderungen bei der Besteuerung und im Bereich der ausländischen Investitionen sowie der Einwanderungsgesetzgebung. Ziel ist es, ein Gleichgewicht zwischen wirtschaftlichem Wachstum, dem Wohlbefinden der Einwohnerinnen und Einwohner von Andorra und der Nachhaltigkeit der Umwelt zu schaffen.
Der im Juli verabschiedete Gesetzesvorschlag geht auf die Leitlinien zurück, die im Rahmen der thematischen Wohnungsdebatte im andorranischen Parlament im November des Vorjahres festgelegt wurden.
Inhaltsverzeichnis:
- Regulierung von Ferienwohnungen
Förderung der Vermietung leerstehender Wohnungen
Änderungen bei Immobilienkäufen durch ausländische Investoren
Maßnahmen zur ausländische Direktinvestition
Änderungen in der Besteuerung
Änderungen des Einwanderungsgesetzes
Der Kontext der Situation und die ersten Maßnahmen in Andorra
Regulierung von Ferienwohnungen
Wie in anderen großen Städten der Welt konkurrieren Ferienwohnungen direkt mit dem Markt für Wohnraum, da es sich häufig um dieselben Immobilien handelt.
In Andorra gibt es rund 2.800 Wohnungen mit touristischer Lizenz. Mit den Änderungen, die das Omnibus-Gesetz vorsieht, könnten etwa 25 % dieser Wohnungen wieder dem regulären Wohnungsmarkt zugeführt werden, also rund 660 Einheiten.
Dafür plant die Regierung von Andorra, keine neuen Lizenzen für touristisch genutzte Wohnungen mehr zu vergeben. Zudem ist eine regelmäßige Überprüfung alle drei Jahre vorgesehen, um bestehende Lizenzen zu erneuern oder zu entziehen, sofern sich die Wohnung in einem Gebäude befindet, in dem mindestens 30 % der Einheiten touristisch genutzt werden. Wird diese Voraussetzung nicht erfüllt, erfolgt keine Verlängerung der Lizenz.
Gleichzeitig sehen die Behörden vor, dass die touristische Lizenz wieder an den Eigentümer zurückgegeben werden kann, wenn die Wohnung innerhalb eines Zeitraums von maximal sechs Monaten nicht als Wohnraum vermietet werden kann.
Förderung der Vermietung leerstehender Wohnungen
Dieser Gesetzesvorschlag definiert „leerstehende Wohnungen“ als solche, die keinen Stromversorgungsvertrag haben oder in den zwei Jahren vor dem 1. Januar 2024 keinen Energieverbrauch aufweisen. Aktuell wird geschätzt, dass es rund 2.000 leerstehende Wohnungen gibt, auch wenn deren genaue Erfassung schwierig ist.
Zur Verwaltung dieser Immobilien wird der Eigentümer offiziell benachrichtigt und erhält eine Frist von drei Monaten, um nachzuweisen, dass die Wohnung nicht leer steht. Wird bestätigt, dass die Wohnung tatsächlich unbewohnt ist, einigen sich die Behörden und der Eigentümer auf eine verpflichtende Überlassung der Immobilie für maximal fünf Jahre, während dieser Zeit wird sie dem Mietmarkt für Wohnzwecke zugeführt. Im Gegenzug erhält der Eigentümer eine finanzielle Entschädigung auf Basis einer erschwinglichen Miete für seine Immobilie.
Eine weitere Maßnahme betrifft die Instandsetzung der Wohnung, damit sie bewohnbar wird; die entsprechenden Kosten werden von der Miete des Eigentümers abgezogen. Falls der Mieter die Miete nicht zahlt, übernimmt die Regierung diese Zahlungen. Sollte die Wohnung innerhalb von sechs Monaten nicht vermietet werden können, wird sie dem Eigentümer wieder zurückgegeben.
Änderungen bei Immobilienerwerben durch ausländische Investoren
Der Entwurf sieht Beschränkungen beim Immobilienerwerb durch ausländische Käufer vor: maximal zwei Wohnungen mit drei Stellplätzen und drei Abstellräumen pro Wohnung, oder alternativ ein Einfamilienhaus oder ein Grundstück zu dessen Bau.
Diese Maßnahme betrifft nicht ansässige natürliche Personen sowie in Andorra ansässige natürliche Personen mit weniger als drei Jahren Wohnsitz im Land. Ebenfalls eingeschlossen sind ausländische juristische Personen sowie inländische Gesellschaften, an denen ausländisches Kapital oder Stimmrechte von mehr als 25 % beteiligt sind.
Der Erwerb von Immobilien im Rahmen von Neubauprojekten ist nur möglich, wenn diese für den Mietmarkt bestimmt sind. Ebenso gelten keine Einschränkungen, wenn der Immobilienerwerb zur Ausübung einer unternehmerischen Tätigkeit gerechtfertigt ist.
Maßnahmen zur ausländischen Direktinvestition in Andorra
In diesem Bereich sind ebenfalls Änderungen vorgesehen, um eine stärkere Kontrolle über Investitionen aus dem Ausland in andorranische Unternehmen auszuüben.
Der neue Gesetzesvorschlag sieht vor, dass in den folgenden Fällen eine vorherige Genehmigung beantragt werden muss:
- Für Investitionen in eine Gesellschaft in Andorra mit mehr als 25 % ausländischem Kapital (bisher war dies erst ab 50 % erforderlich).
- Wenn eine ausländische natürliche oder juristische Person an der Gründung einer Gesellschaft in Andorra beteiligt ist und ihre Beteiligung am Kapital der Gesellschaft 10 % übersteigt.
- Wenn es sich um eine Gesellschaft in Andorra handelt und mehr als 25 % ihres Kapitals in den Händen ausländischer Investoren liegen, ist für ihre Gründung oder für wesentliche Änderungen ihrer Struktur eine Genehmigung erforderlich.
Der neue Gesetzentwurf sieht außerdem Überwachungsmaßnahmen sowie strengere Sanktionen vor.
Bei der Formalisierung einer ausländischen Investition wird nach Erteilung der vorherigen Genehmigung eine anfängliche Frist von sechs Monaten gewährt, mit der Möglichkeit einer Verlängerung. Zur Umsetzung der Investition steht ein maximaler Zeitraum von 18 Monaten zur Verfügung. Zudem ist es erforderlich, die tatsächliche Durchführung der Investition nachzuweisen, was unter anderem durch die Eintragung im Handelsregister, die Hinterlegung des Jahresabschlusses oder die Schaffung von Arbeitsplätzen erfolgen kann.
Der Text sieht ein Sanktionsregime für diejenigen vor, die die festgelegten Bedingungen nicht einhalten; dieses gilt auch für Unternehmen, die ihre Tätigkeit ohne die entsprechende Genehmigung aufgenommen haben. Die Strafen liegen zwischen 10.000 und 20.000 Euro und können sogar zur Nichtigkeit der Gesellschaft führen.
Änderungen in der Besteuerung
Kapitalgewinne
Die Regierung von Andorra plant eine Erhöhung der Steuer auf Kapitalgewinne, um Spekulationen einzudämmen. Gleichzeitig sollen Langzeitansässige begünstigt werden, und bestehende Steuerbefreiungen bleiben unverändert.
Die Steuer fällt höher aus, wenn eine Immobilie innerhalb von zwei Jahren nach dem Erwerb verkauft wird. Allerdings sinkt die Steuerbelastung schrittweise, je länger die Immobilie im Besitz gehalten wurde:
- 20 % (zuvor 15 %), weniger als zwei Jahre.
- 15% zwischen dem 2. und 5. Jahr.
- 10 % zwischen dem 5. und 6. Jahr.
- Anschließend sinkt sie jährlich um 2 %, bis sie ab dem 10. Jahr 0 % erreicht.
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer (ITP) wird beim Erstkauf bis zu einem Betrag von 500.000 Euro erlassen; bislang lag diese Grenze bei lediglich 360.000 Euro.
Steuern auf leerstehende Wohnungen
Neben den Maßnahmen zur Wiedergewinnung ungenutzter Wohnungen wird dieses Steuerinstrument angepasst und von 50 € auf 100 € pro Quadratmeter erhöht.
Änderungen im Einwanderungsgesetz
In diesem Abschnitt hat die Regierung von Andorra zudem ein Maßnahmenpaket vorgestellt, um den durch das Bevölkerungswachstum entstehenden Druck auf den Wohnungsmarkt zu verringern.
Es wird untersagt, im ersten Jahr eine selbstständige Tätigkeit auszuüben, wenn eine Aufenthalts- und Arbeitserlaubnis vorliegt, um zu vermeiden, dass die Hinterlegung der 50.000Euro umgangen wird.
Darüber hinaus wird für einen Aufenthalt in Andorra über ausländische Investitionen die Teilnahme am Quotensystem verpflichtend. Ebenfalls wird das Einwanderungsquotensystem wieder eingeführt, das vor 2022 und 2023 bestand und während der COVID-19-Pandemie zur wirtschaftlichen Erholung flexibilisiert wurde.
Der Kontext der Situation und die ersten Maßnahmen in Andorra
Wie in vielen anderen Städten gehört der Zugang zu Wohnraum auch in Andorra zu den größten Herausforderungen für die Einwohner. Faktoren wie die steigende Nachfrage nach Wohnungen und die Notwendigkeit, den Mietmarkt mit dem wirtschaftlichen Wachstum des Landes in Einklang zu bringen, haben dazu beigetragen, dass sich die Situation zunehmend komplex gestaltet.
Wohneraum ist die größte Sorge der Bevölkerung
Laut der Umfrage des Observatoriums für das zweite Halbjahr 2023, durchgeführt von Andorra Recerca + Innovació (AR + I), geben 63,5 % der Einwohner an, dass ihre Hauptsorge die hohen Wohnkosten sind. Dieser Wert ist im Vergleich zum Vorjahr um acht Prozentpunkte gestiegen.
Den vollständigen Bericht des Observatoriums für das zweite Halbjahr können Sie hier einsehen.
Die ersten Maßnahmen der Regierung in Andorra
Das Problem des Zugangs zu Wohnraum ist nicht neu, hat sich jedoch in den letzten Jahren deutlich verschärft. Als Reaktion auf diese Situation hat die Regierung von Andorra bereits eine Reihe von Maßnahmen umgesetzt, wie etwa die Steuer auf leerstehende Wohnungen, das Moratorium für Ferienwohnungen sowie die Schaffung eines Marktes für erschwinglichen Wohnraum.
In diesem Jahr wurde zudem ein neues Gesetz verabschiedet, das zusätzliche Abgaben auf Immobilienkäufe durch ausländische Investoren vorsieht, um Spekulationen einzudämmen. In diesem Artikel erklären wir alle Details des Gesetzes 3/2024.