Accés a l’habitatge a Andorra: mesures per a un creixement sostenible

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El Gobierno de Andorra ha aprobado un proyecto de ley para impulsar medidas de crecimiento sostenible y garantizar el derecho a la vivienda. Estas iniciativas contemplan reajustes en la regulación de los pisos turísticos, el fomento del mercado de alquiler de pisos vacíos, así como cambios en la tributación y en las leyes de inversión extranjera y de inmigración. Todo con el fin de encontrar un equilibrio entre el crecimiento económico, el bienestar de las residentes de Andorra y la sostenibilidad del entorno.
La propuesta legislativa, aprobada en julio, nace de las directrices establecidas en el debate monográfico sobre vivienda que tuvo lugar en el Parlamento andorrano en noviembre del año pasado.


Tabla de contenidos:

  1. Regulación de pisos turísticos
    Fomento del alquiler de pisos vacíos
    Modificaciones en las adquisiciones inmobiliarias extranjeras
    Medidas sobre la inversión extranjera directa
    Cambios en la tributación
    Modificaciones en la ley de inmigración
    El contexto de la situación y las primeras medidas en Andorra
  2.  

Regulación de pisos turísticos

Como en otras grandes ciudades del mundo, los pisos de uso turístico compiten directamente con el mercado de viviendas residenciales, principalmente porque son las mismas.
En Andorra existen unos 2.800 pisos con licencia turística. Con los cambios que plantea la ley ómnibus se podrían llegar a recuperar un 25 %, es decir, unos 660 pisos. Para ello, el Gobierno de Andorra se plantea prohibir la concesión de nuevas licencias para apartamentos de uso turísticos. Por otro lado, se prevé una revisión cada tres años para renovar o no las licencias existentes, siempre y cuando el piso se encuentre en un edificio donde el 30 % de las viviendas se destine a fines turísticos. Si no se cumple esta condición, no se renovará la licencia, aunque las autoridades también contemplan que, si en un periodo máximo de seis meses no se consigue alquilar este piso como residencial, se devolverá la licencia turística a su propietario.

Fomento del alquiler de pisos vacíos

Esta propuesta de ley considera “pisos vacíos” aquellos que no tengan un contrato de suministro eléctrico o que no registren consumo energético en los dos años previos al 1 de enero de 2024. Actualmente, se estima que hay unos 2.000 pisos vacíos, aunque resulta difícil cuantificarlos con precisión. Para gestionar estos inmuebles, se notificará formalmente al propietario, quien dispondrá de un plazo de tres meses para justificar que el piso no está vacío. Si se confirma que el piso está desocupado, las autoridades y el propietario acordarán una cesión obligatoria del inmueble por un máximo de cinco años, durante los cuales se destinará al mercado de alquiler residencial. A cambio, el propietario recibirá una compensación económica basada en el alquiler a precio asequible de su propiedad.
Otra de las medidas incluye la adecuación del piso para que sea habitable, cuyo coste se deducirá del alquiler que corresponda al propietario. En el caso de que el inquilino no pague el alquiler, el Gobierno se hará cargo de los pagos. Asimismo, si el piso no se puede alquilar en un período de seis meses, se devolverá la propiedad a su dueño.

Modificaciones en las adquisiciones inmobiliarias extranjeras

El proyecto contempla limitaciones en la compra de propiedades inmobiliarias por parte de extranjeros a 2 viviendas, con 3 plazas de parquin y 3 trasteros por piso; o bien una casa unifamiliar o un terreno para construirla. Esta medida afectará a las personas físicas no residentes y a las persones físicas residentes con menos de tres años de residencia en el país. También quedan incluidas las personas jurídicas extranjeras y a las nacionales con participación extranjera en su capital o en sus derechos de voto superior al 25 %.
Solo será posible adquirir promociones de inmuebles en el caso de que estas se destinen al mercado de alquiler. Tampoco habrá restricciones en el caso de que la adquisición de inmuebles quede justificada para llevar a cabo la actividad empresarial.

Medidas sobre la inversión extranjera directa

También se prevén cambios en este ámbito para ejercer una mayor supervisión sobre las inversiones procedentes del exterior en empresas andorranas.

La nueva propuesta de ley estipula que se deberá solicitar autorización previa, en los siguientes casos:

    • Para invertir en una sociedad andorrana con más del 25 % de capital extranjero (hasta ahora se requiere solo a partir del 50 %).
    • Cuando una persona física o jurídica extranjera quiera participar en la creación de una sociedad en Andorra, y su participación en el capital de la empresa supere el 10 %.
    • Si la sociedad es andorrana y tiene más del 25 % de su capital en manos de inversores extranjeros, para constituirse o hacer cambios significativos en su estructura.

También prevé acciones de seguimiento y penalizaciones más duras.

Al formalizar una inversión extranjera, se otorgará un plazo inicial de seis meses, con posibilidad de prórroga, tras obtener la autorización previa. Para concretar la inversión, se dispondrá de un período máximo de 18 meses. Además, será necesario acreditar la materialización de la inversión, lo que podrá hacerse a través del registro en el comercio, el depósito de cuentas anuales, o la creación de puestos de trabajo, entre otros.
El texto propone un régimen sancionador para quienes no cumplan con las condiciones establecidas, que también se aplicará a las empresas que hayan iniciado su actividad sin la autorización correspondiente. Las sanciones oscilarán entre 10.000 y 20.000 euros, y podrán incluso llevar a la nulidad de la empresa.

Cambios en la tributación

Plusvalía

El Gobierno de Andorra prevé aumentar el impuesto sobre la plusvalía para frenar la especulación. Pero a la vez, beneficiará a los residentes de larga duración y tampoco tocará las exenciones.
El impuesto será más alto si se vende una propiedad en los dos años siguientes a su adquisición. Sin embargo, la bajada del gravamen será progresiva en función de los años que se haya poseído la propiedad:

  • 20 % (antes era del 15 %), menos de dos años.
  • 15 % entre el 2.º y 5.º año.
  • 10 % entre el 5.º y 6.º año.
  • A continuación, va disminuyendo un 2 % anualmente hasta llegar al 0 % a partir de los 10 años.

 

Impuesto sobre trasmisiones patrimoniales

Se exonerará el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) en la primera compra hasta 500.000 euros; hasta ahora eran solo 360.000 euros.

Impuestos sobre los pisos vacíos

Además de las medidas para recuperar los pisos que no están ocupados, la ley modificará este tributo para aumentarlo de 50 € a 100 € por metro cuadrado.

Modificaciones en la ley de inmigración

En este apartado, el Gobierno andorrano también ha detallado un paquete de medidas para reducir la presión que ejerce el crecimiento de la población sobre el mercado de la vivienda.
Se prohibirá trabajar por cuenta propia durante el primer año a quienes tengan una autorización de residencia y trabajo, para evitar así eludir el pago del depósito de 50.000 euros. Además, para residir en Andorra mediante inversión extranjera, será necesario adherirse al sistema de cuotas. Se recupera también el sistema de cuotas de inmigración existente antes de 2022 y 2023, que se flexibilizó para reactivar la economía tras la pandemia de la COVID-19.

El contexto de la situación y las primeras medidas en Andorra

Al igual que en muchas otras ciudades, uno de los desafíos más relevantes para los residentes en Andorra es el acceso a la vivienda. Factores como el incremento de la demanda de pisos y la necesidad de equilibrar el mercado de alquiler con el crecimiento económico del país han contribuido a que la situación sea cada vez más compleja.

La vivienda es la mayor preocupación de la población

Según la encuesta del Observatorio del segundo semestre de 2023, realizada por Andorra Recerca + Innovació (AR + I), el 63,5 % de los residentes señalan que su principal preocupación es el alto precio de la vivienda. Este factor ha aumentado en ocho puntos porcentuales respecto al año anterior.
Puedes consultar el informe completo del Observatorio del segundo semestre aquí.

Las primeras medidas de Gobierno

El problema del acceso a la vivienda no es nuevo, pero ha aumentado significativamente en los últimos años. En respuesta a esta situación, el Gobierno de Andorra ya ha implementado una serie de medidas, como el impuesto a los pisos vacíos, las moratorias sobre los pisos turísticos y la creación de un mercado de residencias asequibles. Este año, además, se ha aprobado una nueva ley que impone tributaciones adicionales a las adquisiciones inmobiliarias por parte de extranjeros, con el objetivo de frenar la especulación. En este artículo te contamos todos los detalles de la Ley 3/2024.