Comprar una vivienda en Andorra sigue siendo una opción muy atractiva para inversores extranjeros, pero el contexto actual ha cambiado. En 2026 llegan nuevos requisitos en el ámbito de la residencia pasiva en Andorra que afectan tanto al proceso como al coste de la inversión. Esto hace aún más importante entender bien cómo funciona antes de dar el paso.
No se trata de un cambio radical, pero sí de modificaciones que se han ido aplicando de manera progresiva hasta llegar a la ley Ómnibus 2, de continuidad y consolidación de las medidas para el crecimiento sostenible. Así que este año, la inversión extranjera inmobiliaria en Andorra requiere más planificación y una buena comprensión de las condiciones.
Tabla de contenidos:
- Cómo funciona el proceso de compra para un extranjero
Nuevos requisitos económicos e impacto en el coste de compra
Qué ha cambiado en la fiscalidad de las inversiones inmobiliarias y cómo te afecta
Quién tiene que pagar este impuesto
Qué costes tienes que tener en cuenta
El tiempo del proceso
La ubicación también es una decisión importante
¿Quieres comprar una propiedad en Andorra?
Cómo funciona el proceso de compra para un extranjero
El proceso de compra en Andorra para un inversor extranjero incluye un paso previo imprescindible: la autorización de inversión extranjera.
Es un trámite habitual que forma parte del funcionamiento para obtener la residencia pasiva en Andorra. Bien gestionado, no representa ninguna dificultad, tiene un coste de 300€ (este coste únicamente es para este documento, va aparte de los requisitos económicos) y puede tardar hasta 2 meses. Lo que sí implica es que la compra de la vivienda se tiene que planificar con más antelación, especialmente si está vinculada a un proyecto de residencia en Andorra.
Una vez obtenida la autorización, el proceso sigue los pasos habituales: reserva del inmueble, contrato de arras y firma ante notario.
Nuevos requisitos económicos e impacto en el coste de compra
La compra de una vivienda sigue siendo una de las vías más utilizadas para obtener la residencia pasiva en Andorra.
Con la nueva ley Ómnibus 2, la inversión extranjera inmobiliaria mínima exigida es de 800.000 euros por una única propiedad. Además, también tienes que tener en cuenta que para la residencia pasiva también tienes que hacer un ingreso de 50.000 euros en la AFA (Autoridad Financiera Andorrana), que se incrementará en 12.000 euros por cada persona a cargo.
Puedes consultar la modificación de los requisitos de la inversión extranjera directa y el permiso de residencia por cuenta propia en este artículo.
Qué ha cambiado en la fiscalidad de las inversiones inmobiliarias y cómo te afecta
Uno de los cambios más importantes a la hora de comprar una propiedad en Andorra es la fiscalidad.
Actualmente, si compras una propiedad como extranjero, pagarás:
• 6% de impuesto sobre la primera propiedad.
• Este impuesto sube al 10% para la segunda vivienda.
Es un requisito que también tienes que tener en cuenta cuando te planteas este tipo de inversión.
Además de este cambio en los porcentajes, también se ha modificado el reglamento que regula este impuesto, con el objetivo de hacerlo más claro y adaptarlo al nuevo contexto del mercado.
Por un lado, ahora está más claro quién tiene que pagarlo en cada operación, lo que evita dudas y simplifica el proceso. Por otro, en los casos en los que la compra esté exenta (situaciones muy concretas), ya no tienes que adelantar dinero antes de tener la autorización. Esta exención se justifica directamente ante notario, haciendo el proceso más ágil.
Quién tiene que pagar este impuesto
Este impuesto no solo se aplica a los no residentes de forma estricta. En realidad, afecta a cualquier persona o empresa que haga una inversión extranjera inmobiliaria en Andorra.
Incluye principalmente tres casuísticas:
• La primera es la más habitual: personas físicas que no residen en Andorra y quieren comprar una propiedad en el país. En este caso, el impuesto se aplica directamente.
• En el segundo caso, están sujetas a este impuesto personas que ya viven en Andorra, pero que no pueden acreditar una residencia efectiva mínima de tres años en los últimos diez. Es decir, nuevos residentes o perfiles que acaban de establecerse en el país y quieren invertir en inmobiliario.
• Por último, también se aplica a empresas con participación extranjera. Esto incluye tanto sociedades de fuera de Andorra como empresas andorranas que tienen una participación de capital extranjero.
Por eso, antes de comprar, es importante analizar bien tu situación personal o societaria para saber cómo se aplicará la fiscalidad en cada caso.
Qué costes tienes que tener en cuenta
Más allá del precio del inmueble y de los requisitos económicos, tienes que considerar todos los costes asociados: impuestos, aparte del de la inversión extranjera inmobiliaria, notaría, registro y otros gastos administrativos.
En este tipo de operaciones, estos costes pueden representar una diferencia significativa sobre el precio inicial. Por eso, es clave tenerlos claros desde el principio.
En este punto, disponer de un asesoramiento adecuado te permite no solo tener una visión clara del coste real, sino también estructurar correctamente la inversión y evitar decisiones que pueden encarecer el proceso o limitar opciones más adelante.
El tiempo del proceso
No es inmediato, pero tampoco es complejo si se gestiona correctamente.
Lo más importante es tener en cuenta los plazos desde el principio y coordinar bien cada fase, especialmente cuando hay otros elementos implicados.
La ubicación también es una decisión importante
En Andorra, la ubicación tiene mucho más peso de lo que puede parecer a primera vista. No es solo una cuestión de estilo de vida, sino también de cómo evolucionará la propiedad con el tiempo.
• Comprar en el centro
El país es pequeño, pero el mercado inmobiliario es muy diferente según la parroquia. Zonas como Andorra la Vella o Escaldes concentran la mayor parte de servicios, comercio y actividad económica. Esto las hace especialmente atractivas para quien quiere comodidad en el día a día.
• Vivir cerca de la montaña
En cambio, parroquias como Ordino, La Massana o Canillo ofrecen entornos más tranquilos, con mayor proximidad a la naturaleza y un ritmo de vida más pausado. Son opciones muy valoradas para residencia habitual, especialmente para perfiles que priorizan calidad de vida por encima de la centralidad.
También tienes que tener en cuenta factores como la orientación, las vistas, el acceso o la proximidad a pistas de esquí o escuelas, según tu estilo de vida. En un mercado como el andorrano, estos detalles tienen un impacto directo en la demanda y en el valor de la propiedad.
¿Quieres comprar una propiedad en Andorra?
Cada operación tiene sus particularidades, y el nuevo contexto hace aún más importante analizar cada caso de manera individual.
Contacta con nosotros y te ayudamos a integrar la compra de tu propiedad dentro de una estrategia de residencia pasiva en Andorra bien estructurada.