Acheter un bien immobilier en Andorre reste une option très attractive pour les investisseurs étrangers, mais le contexte actuel a évolué. En 2026, de nouvelles exigences en matière de résidence passive en Andorre entrent en vigueur, impactant à la fois le processus et le coût de l’investissement. Cela rend encore plus important de bien comprendre son fonctionnement avant de se lancer.
Il ne s’agit pas d’un changement radical, mais plutôt de modifications appliquées progressivement jusqu’à la loi Omnibus 2, visant à assurer la continuité et la consolidation des mesures pour une croissance durable. Ainsi, cette année, l’investissement immobilier étranger en Andorre nécessite davantage de planification et une bonne compréhension des conditions.
Table des matières :
- Comment fonctionne le processus d’achat pour un étranger
Nouvelles exigences économiques et impact sur le coût d’achat
Ce qui a changé dans la fiscalité des investissements immobiliers et comment cela vous affecte
Qui doit payer cet impôt ?
Quels coûts devez-vous prendre en compte
Le délai du processus
L’emplacement est également une décision importante
Vous souhaitez acheter un bien en Andorre ?
Comment fonctionne le processus d’achat pour un étranger
Le processus d’achat en Andorre pour un investisseur étranger comprend une étape préalable indispensable : l’autorisation d’investissement étranger.
Il s’agit d’une formalité courante qui fait partie du processus d’obtention de la résidence passive en Andorre. Bien gérée, elle ne présente aucune difficulté, a un coût de 300 € (ce coût concerne uniquement ce document et est indépendant des exigences économiques) et peut prendre jusqu’à 2 mois. Ce que cela implique, en revanche, c’est que l’achat du bien doit être planifié plus en amont, surtout s’il est lié à un projet de résidence en Andorre.
Une fois l’autorisation obtenue, le processus suit les étapes habituelles : réservation du bien, contrat d’arrhes et signature devant notaire.
Nouvelles exigences économiques et impact sur le coût d’achat
L’achat d’un bien immobilier reste l’une des voies les plus utilisées pour obtenir la résidence passive en Andorre.
Avec la nouvelle loi Omnibus 2, l’investissement immobilier étranger minimum requis est de 800 000 euros pour un seul bien. De plus, pour la résidence passive, il faut également effectuer un dépôt de 50 000 euros auprès de l’AFA (Autorité Financière Andorrane), qui sera augmenté de 12 000 euros pour chaque personne à charge.
Vous pouvez consulter la modification des exigences relatives à l’investissement étranger direct et au permis de résidence à votre compte dans cet article.
Ce qui a changé dans la fiscalité des investissements immobiliers et comment cela vous affecte
L’un des changements les plus importants lors de l’achat d’un bien en Andorre concerne la fiscalité.
Actuellement, si vous achetez un bien en tant qu’étranger, vous paierez :
- 6 % d’impôt sur le premier bien.
- Cet impôt passe à 10 % pour le second bien.
C’est un élément à prendre en compte lorsque vous envisagez ce type d’investissement.
En plus de ce changement de taux, le règlement qui encadre cet impôt a également été modifié afin de le rendre plus clair et de l’adapter au nouveau contexte du marché.
D’une part, il est désormais plus clair de savoir qui doit le payer dans chaque opération, ce qui évite les doutes et simplifie le processus. D’autre part, dans les cas où l’achat est exonéré (situations très spécifiques), il n’est plus nécessaire d’avancer les fonds avant d’obtenir l’autorisation. Cette exonération est justifiée directement devant notaire, ce qui rend le processus plus agile.
Qui doit payer cet impôt ?
Cet impôt ne s’applique pas uniquement aux non-résidents de manière stricte. En réalité, il concerne toute personne ou entreprise réalisant un investissement immobilier étranger en Andorre.
Il inclut principalement trois cas de figure :
- Le premier est le plus courant : les personnes physiques non résidentes en Andorre qui souhaitent acheter un bien dans le pays. Dans ce cas, l’impôt s’applique directement.
- Dans le second cas, sont également concernés les personnes vivant déjà en Andorre mais ne pouvant pas justifier d’une résidence effective minimale de trois ans au cours des dix dernières années. Il s’agit notamment de nouveaux résidents ou de profils récemment installés souhaitant investir dans l’immobilier.
- Enfin, il s’applique également aux entreprises avec participation étrangère. Cela inclut aussi bien des sociétés étrangères que des entreprises andorranes avec capital étranger.
C’est pourquoi, avant d’acheter, il est important d’analyser soigneusement la situation personnelle ou sociétaire afin de comprendre comment la fiscalité s’appliquera dans chaque cas.
Quels coûts devez-vous prendre en compte
Au-delà du prix du bien et des exigences économiques, il faut considérer tous les coûts associés : impôts (en plus de celui lié à l’investissement immobilier étranger), notaire, registre et autres frais administratifs.
Dans ce type d’opérations, ces coûts peuvent représenter une différence significative par rapport au prix initial. Il est donc essentiel de les connaître dès le départ.
À ce stade, disposer d’un accompagnement adéquat permet non seulement d’avoir une vision claire du coût réel, mais aussi de structurer correctement l’investissement et d’éviter des décisions pouvant renchérir le processus ou limiter des options à l’avenir.
Le délai du processus
Ce n’est pas immédiat, mais ce n’est pas non plus complexe si cela est bien géré.
Le plus important est de prendre en compte les délais dès le départ et de bien coordonner chaque étape, surtout lorsqu’il y a d’autres éléments impliqués.
L’emplacement est également une décision importante
En Andorre, l’emplacement a beaucoup plus de poids qu’il n’y paraît à première vue. Ce n’est pas seulement une question de style de vie, mais aussi de la manière dont le bien évoluera dans le temps.
• Acheter en centre-ville
Le pays est petit, mais le marché immobilier varie fortement selon la paroisse. Des zones comme Andorre-la-Vieille ou Escaldes concentrent la majorité des services, du commerce et de l’activité économique. Cela les rend particulièrement attractives pour ceux qui recherchent de la commodité au quotidien.
• Vivre près de la montagne
En revanche, des paroisses comme Ordino, La Massana ou Canillo offrent des environnements plus calmes, plus proches de la nature et un rythme de vie plus paisible. Ce sont des options très appréciées pour une résidence principale, en particulier pour les profils qui privilégient la qualité de vie à la centralité.
Il faut également prendre en compte des facteurs comme l’orientation, la vue, l’accès ou la proximité des pistes de ski ou des écoles, selon votre style de vie. Sur un marché comme celui de l’Andorre, ces détails ont un impact direct sur la demande et la valeur du bien.
Vous souhaitez acheter un bien en Andorre ?
Chaque opération a ses particularités, et le nouveau contexte rend encore plus important l’analyse de chaque cas individuellement.
Contactez-nous et nous vous aiderons à intégrer l’achat de votre bien dans une stratégie de résidence passive en Andorre bien structurée.