Comprar un habitatge a Andorra continua sent una opció molt atractiva per a inversors estrangers, però el context actual ha canviat. Al 2026 arriben nous requisits en l’àmbit de la residència passiva a Andorra que afecten tant al procés com al cost de la inversió. Això fa encara més important entendre bé com funciona abans de fer el pas.
No es tracta d’un canvi radical, però sí de modificacions que s’han anat aplicant de manera progressiva fins a arribar a llei Òmnibus 2, de continuïtat i consolidació de les mesures per al creixement sostenible. Així que enguany, la inversió estrangera immobiliària a Andorra, requereix més planificació i una bona comprensió de les condicions.
Taula de continguts:
- Com funciona el procés de compra per a un estranger
Nous requisits econòmics i impacte en el cost de compra
Què ha canviat en la fiscalitat de les inversions immobiliàries i com t’afecta
Qui ha de pagar aquest impost?
Quins costos has de tenir en compte
El temps del procés
La ubicació també és una decisió important
Vols comprar una propietat a Andorra?
Com funciona el procés de compra per a un estranger
El procés de compra a Andorra per a un inversor estranger inclou un pas previ imprescindible: l’autorització d’inversió estrangera.
És un tràmit habitual que forma part del funcionament per obtenir la residència passiva a Andorra. Ben gestionat, no representa cap dificultat, té un cost de 300€ (aquest cost únicament és per aquest document, va a part dels requisits econòmics) i pot trigar fins a 2 mesos. El què sí que implica, és que la compra de l’habitatge s’ha de planificar amb més antelació, especialment si està vinculada a un projecte de residència a Andorra.
Un cop obtinguda l’autorització, el procés segueix els passos habituals: reserva de l’immoble, contracte d’arres i signatura davant de notari.
Nous requisits econòmics i impacte en el cost de compra
La compra d’un habitatge continua sent una de les vies més utilitzades per obtenir la residència passiva a Andorra.
Amb la nova llei Òmnibus 2, la inversió estrangera immobiliària mínima exigida és de 800.000 euros per una única propietat. A més també s’ha de tenir en compte que per la residència passiva també s’ha de fer un ingrés de 50.000 euros a l’AFA (A l’Autoritat Financera Andorrana) que serà incrementat a 12.000 euros per a cada persona a càrrec.
Pots consultar la modificació dels requisits de la inversió estrangera directa i el permís de residència per compte propi en aquest article.
Què ha canviat en la fiscalitat de les inversions immobiliàries i com t’afecta
Un dels canvis més importants a l’hora de comprar una propietat a Andorra és la fiscalitat.
Actualment, si compres una propietat com a estranger, pagaràs:
- 6% d’impost sobre la primera propietat.
- Aquest impost puja al 10% pel segon habitatge.
És un requisit que també s’ha de tenir en compte quan et planteges aquest tipus d’inversió.
A més d’aquest canvi en els percentatges, també s’ha modificat el reglament que regula aquest impost, amb l’objectiu de fer-lo més clar i adaptar-lo al nou context del mercat.
D’una banda, ara està més clar qui ha de pagar-lo en cada operació, cosa que evita dubtes i simplifica el procés. De l’altra, en els casos en què la compra estigui exempta (situacions molt concretes), ja no cal avançar diners abans de tenir l’autorització. Aquesta exempció es justifica directament davant de notari, fent el procés més àgil.
Qui ha de pagar aquest impost?
Aquest impost no només s’aplica als no residents de forma estricta. En realitat, afecta qualsevol persona o empresa que faci una inversió estrangera immobiliària a Andorra.
Inclou principalment tres casuístiques.
- La primera és la més habitual: persones físiques que no resideixen a Andorra i volen comprar una propietat al país. En aquest cas, l’impost s’aplica directament.
- En el segon cas, estan subjectes a aquest impost persones que ja viuen a Andorra, però que no poden acreditar una residència efectiva mínima de tres anys en els darrers deu. És a dir, nous residents o perfils que acaben d’establir-se al país i volen invertir en immobiliari.
- Finalment, també s’aplica a empreses amb participació estrangera. Això inclou tant societats de fora d’Andorra com empreses andorranes que tenen una participació de capital estranger.
Per això, abans de comprar, és important analitzar bé la situació personal o societària per saber com s’aplicarà la fiscalitat en cada cas.
Quins costos has de tenir en compte
Més enllà del preu de l’immoble i dels requisits econòmics cal considerar tots els costos associats: impostos, a part del de la inversió estrangera immobiliària, notaria, registre i altres despeses administratives.
En aquest tipus d’operacions, aquests costos poden representar una diferència significativa sobre el preu inicial. Per això, és clau tenir-los clars des del principi.
En aquest punt, disposar d’un assessorament adequat permet no només tenir una visió clara del cost real, sinó també d’estructurar correctament la inversió i evitar decisions que poden encarir el procés o limitar opcions més endavant.
El temps del procés
No és immediat, però tampoc és complex si es gestiona correctament.
El més important és tenir en compte els terminis des del principi i coordinar bé cada fase, especialment quan hi ha altres elements implicats.
La ubicació també és una decisió important
A Andorra, la ubicació té molt més pes del que pot semblar a primera vista. No és només una qüestió d’estil de vida, sinó també de com evolucionarà la propietat amb el temps.
• Comprar al centre
El país és petit, però el mercat immobiliari és molt diferent segons la parròquia. Zones com Andorra la Vella o Escaldes concentren la major part de serveis, comerç i activitat econòmica. Això les fa especialment atractives per a qui vol comoditat en el dia a dia.
• Viure a prop de la muntanya
En canvi, parròquies com Ordino, La Massana o Canillo ofereixen entorns més tranquils, amb més proximitat a la natura i un ritme de vida més pausat. Són opcions molt valorades per a residència habitual, especialment per perfils que prioritzen qualitat de vida per sobre de centralitat.
També cal tenir en compte factors com l’orientació, les vistes, l’accés o la proximitat a pistes d’esquí o escoles, segons el teu estil de vida. En un mercat com l’andorrà, aquests detalls tenen un impacte directe en la demanda i en el valor de la propietat.
Vols comprar una propietat a Andorra?
Cada operació té les seves particularitats, i el nou context fa encara més important analitzar cada cas de manera individual.
Contacta amb nosaltres i t’ajudem a integrar la compra de la teva propietat dins d’una estratègia de residència passiva a Andorra ben estructurada.