El Departamento de Estadística de Andorra ha presentado el informe sobre la inversión extranjera en 2025, que muestra una tendencia clara: la inversión inmobiliaria sigue ganando peso en el país. Aunque el total de las solicitudes de inversión extranjera directa presentadas ha aumentado (+4,3 %), el volumen de las operaciones formalizadas se ha reducido respecto al año anterior. Por el contrario, la inversión inmobiliaria ha crecido tanto en número de operaciones como en volumen de inversión.
Te explicamos los principales datos y tendencias en este artículo.
Tabla de contenidos:
- Situación de la inversión extranjera directa en 2025
Inversiones autorizadas y formalizadas por sectores y orígenes
La inversión en adquisiciones inmobiliarias extranjeras crece en 2025
España y Francia lideran las adquisiciones inmobiliarias extranjeras
Cambios legislativos que tienen impacto en la inversión extranjera
Hacia una nueva etapa de la inversión extranjera
¿Quieres invertir en Andorra?
Situación de la inversión extranjera directa en 2025
En total, en 2025 se presentaron 1.352 solicitudes de inversión extranjera directa. De estas, 1.218 recibieron una resolución favorable, 89 fueron denegadas, 23 continúan en curso o suspendidas y 22 caducaron.
2025 ha sido el año con más solicitudes presentadas, pero también el que ha registrado más denegaciones, con 30 más que en 2024. En cambio, es el año con menos expedientes caducados.
En cuanto a las inversiones formalizadas, finalmente se concretaron 703, con un volumen total de cerca de 118 millones de euros. Aunque el número de operaciones formalizadas creció un 36,2 %, el volumen total de la inversión disminuyó un 21,6 % respecto al año anterior, cuando se alcanzaron aproximadamente los 150 millones de euros.
Inversiones autorizadas y formalizadas por sectores y orígenes
Francia supera a España como principal país inversor
Una vez más, los países vecinos siguen liderando la inversión extranjera en Andorra, con 318 inversiones provenientes de Francia y 232 de España. Sin embargo, 2025 marcó un cambio de tendencia destacado: por primera vez en los últimos años, Francia supera a España en número de operaciones.
Por detrás se sitúan Reino Unido, con 23 inversiones, Bélgica con 19 y Alemania con 11.
Por lo que se refiere al volumen de inversión, Francia también encabeza la lista con cerca de 85 millones de euros, seguida de España con 17 millones. Alemania destaca especialmente con 4,4 millones de euros invertidos, pese a registrar menos operaciones que otros países como Reino Unido (1,5 millones) o Bélgica (1,1 millones).
El sector patrimonial lidera el crecimiento
Por sectores, el patrimonial y la prestación de servicios vuelven a ser los que más peso concentran dentro de la inversión extranjera, aunque en 2024 ocupaban el orden inverso.
El tercer sector con mayor actividad es el de la comercialización y venta al por menor y al por mayor, aunque registra una caída del 53,4 % respecto al período anterior.
Por el contrario, el sector patrimonial es el que más crece, con un incremento del 120,50 %.
La inversión en adquisiciones inmobiliarias extranjeras crece en 2025
En 2025 se registraron un total de 843 solicitudes de inversión extranjera inmobiliaria, que generaron un volumen de 514.338.352 €. Esto representa un incremento del 55,5 % en número de operaciones y del 35,6 % en volumen respecto al año anterior.
El importe medio de las adquisiciones se situó en 610.129 €, ligeramente por debajo de los 699.606 € registrados en 2024. Con estas cifras, 2025 se convierte en el año con más inversiones inmobiliarias extranjeras desde 2019.
España y Francia lideran las adquisiciones inmobiliarias extranjeras
Por país de origen, España y Francia siguen liderando este tipo de operaciones, con 400 y 146 solicitudes respectivamente.
En cuanto al volumen de inversión, España concentra 197.159.080 €, mientras que Francia suma 108.462.068 €. También destacan cerca de 74 millones de euros correspondientes a residentes con menos de tres años de residencia en Andorra. El resto de países representa conjuntamente 134.488.307 €.
Cambios legislativos que tienen impacto en la inversión extranjera
En materia de inversión extranjera, especialmente la inmobiliaria, el Gobierno de Andorra ha tomado una serie de decisiones que han derivado en un endurecimiento de la normativa con el objetivo de limitar su impacto y favorecer un crecimiento más sostenible del país. También se pretende proteger el mercado interno de la vivienda.
Nuevo impuesto y nuevas condiciones para residentes menores de 3 años
Por un lado, entre agosto de 2023 y febrero de 2024 se aplicó una suspensión transitoria de la inversión extranjera inmobiliaria, hasta la entrada en vigor del nuevo impuesto sobre la inversión inmobiliaria extranjera. Esta ley también introdujo la obligación de que las personas con menos de tres años de residencia en Andorra, tengan que solicitar una autorización para poder adquirir una propiedad en el país.
Incremento de los requisitos para invertir a partir de 2025
Posteriormente, en abril de 2025, la denominada ley ómnibus sobre medidas de crecimiento sostenible incrementó el umbral mínimo de adquisición por inmueble de 400.000 € a 600.000 €. Finalmente, en 2026 este importe se elevará hasta los 800.000 €, un cambio que se reflejará en el informe del próximo año.
Todo ello también ha provocado que, desde 2024, la inversión extranjera haya crecido en volumen.
Si quieres conocer cómo evolucionó la inversión extranjera durante 2023 y 2024, puedes consultar aquí los artículos de los años anteriores.
Hacia una nueva etapa de la inversión extranjera
2025 confirmó que la inversión extranjera sigue teniendo un papel clave en la economía andorrana, especialmente en el sector inmobiliario. Sin embargo, el progresivo endurecimiento de la regulación y el aumento de los requisitos mínimos marcan un cambio de etapa que podría transformar el comportamiento de los inversores en los próximos años.
Los futuros informes permitirán ver si estas nuevas medidas terminan moderando la llegada de capital extranjero o si Andorra mantiene su atractivo inversor en el nuevo contexto regulador.
¿Quieres invertir en Andorra?
La inversión extranjera en Andorra sigue ofreciendo oportunidades atractivas. Sin embargo, también requiere conocer bien los requisitos actuales y las nuevas limitaciones legales antes de tomar cualquier decisión.
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