Der Kauf einer Immobilie in Andorra bleibt für ausländische Investoren weiterhin eine sehr attraktive Option, doch der aktuelle Kontext hat sich verändert. Im Jahr 2026 treten neue Anforderungen im Bereich der passiven Aufenthaltsgenehmigung in Andorra in Kraft, die sowohl den Ablauf als auch die Kosten der Investition beeinflussen. Umso wichtiger ist es, genau zu verstehen, wie der Prozess funktioniert, bevor Sie diesen Schritt gehen.
Es handelt sich nicht um eine grundlegende Änderung, wohl aber um Anpassungen, die schrittweise umgesetzt wurden und nun in der Omnibus-Gesetzgebung 2, zur Fortführung und Konsolidierung der Maßnahmen für nachhaltiges Wachstum, münden. Daher erfordert eine ausländische Immobilieninvestition in Andorra in diesem Jahr mehr Planung und ein gutes Verständnis der Bedingungen.
Inhaltsverzeichnis
- Wie der Kaufprozess für Ausländer funktioniert
Neue wirtschaftliche Anforderungen und Auswirkungen auf die Kaufkosten
Was sich bei der Besteuerung von Immobilieninvestitionen geändert hat und wie Sie betroffen sind
Wer diese Steuer zahlen muss
Welche Kosten Sie berücksichtigen müssen
Die Dauer des Prozesses
Auch die Lage ist eine wichtige Entscheidung
Möchten Sie eine Immobilie in Andorra kaufen?
Wie der Kaufprozess für Ausländer funktioniert
Der Kaufprozess in Andorra für einen ausländischen Investor umfasst einen unverzichtbaren vorherigen Schritt: die Genehmigung der ausländischen Investition.
Es handelt sich um ein übliches Verfahren, das Teil des Ablaufs zur Erlangung der passiven Aufenthaltsgenehmigung in Andorra ist. Bei richtiger Abwicklung stellt es keine Schwierigkeit dar, kostet 300 Euro — diese Kosten beziehen sich ausschließlich auf dieses Dokument und kommen zusätzlich zu den wirtschaftlichen Anforderungen hinzu — und kann bis zu zwei Monate dauern. Was dies jedoch bedeutet, ist, dass der Kauf der Immobilie mit mehr Vorlauf geplant werden muss, insbesondere wenn er mit einem Aufenthaltsprojekt in Andorra verbunden ist.
Sobald die Genehmigung vorliegt, folgt der Prozess den üblichen Schritten: Reservierung der Immobilie, Anzahlungsvertrag und Unterzeichnung vor dem Notar.
Neue wirtschaftliche Anforderungen und Auswirkungen auf die Kaufkosten
Der Kauf einer Immobilie bleibt einer der am häufigsten genutzten Wege, um eine passive Aufenthaltsgenehmigung in Andorra zu erhalten.
Mit der neuen Omnibus-Gesetzgebung 2 beträgt die erforderliche Mindestinvestition für eine ausländische Immobilieninvestition 800.000 Euro für eine einzige Immobilie. Außerdem müssen Sie berücksichtigen, dass für die passive Aufenthaltsgenehmigung zusätzlich eine Einzahlung von 50.000 Euro bei der AFA, der andorranischen Finanzaufsichtsbehörde, zu leisten ist. Dieser Betrag erhöht sich um 12.000 Euro für jede unterhaltsberechtigte Person.
Die Änderung der Anforderungen an ausländische Direktinvestitionen und an die Aufenthaltsgenehmigung für selbständige Erwerbstätigkeit können Sie in diesem Artikel nachlesen.
Was sich bei der Besteuerung von Immobilieninvestitionen geändert hat und wie Sie betroffen sind
Eine der wichtigsten Änderungen beim Kauf einer Immobilie in Andorra betrifft die Besteuerung.
Wenn Sie derzeit als Ausländer eine Immobilie kaufen, zahlen Sie:
• 6 % Steuer auf die erste Immobilie.
• Diese Steuer steigt auf 10 % für die zweite Immobilie.
Dies ist eine Anforderung, die Sie ebenfalls berücksichtigen müssen, wenn Sie eine solche Investition in Betracht ziehen.
Neben dieser Änderung der Prozentsätze wurde auch die Verordnung geändert, die diese Steuer regelt, mit dem Ziel, sie klarer zu gestalten und an den neuen Kontext des Marktes anzupassen.
Einerseits ist nun klarer geregelt, wer diese Steuer bei jeder Transaktion zahlen muss, wodurch Zweifel vermieden und der Prozess vereinfacht werden. Andererseits müssen Sie in Fällen, in denen der Kauf von der Steuer befreit ist — es handelt sich dabei um sehr konkrete Situationen — kein Geld mehr im Voraus zahlen, bevor Sie die Genehmigung erhalten. Diese Befreiung wird direkt vor dem Notar nachgewiesen, wodurch der Prozess effizienter wird.
Wer diese Steuer zahlen muss
Diese Steuer gilt nicht nur für Nichtansässige. Diese Steuer gilt nicht nur im strengen Sinne für Nichtansässige. Tatsächlich betrifft sie jede Person oder jedes Unternehmen, das eine ausländische Immobilieninvestition in Andorra tätigt.
Sie umfasst hauptsächlich drei Fallgruppen:
– Die erste ist die häufigste: natürliche Personen, die nicht in Andorra ansässig sind und eine Immobilie im Land kaufen möchten. In diesem Fall wird die Steuer direkt angewendet.
– Im zweiten Fall unterliegen Personen dieser Steuer, die bereits in Andorra leben, aber keinen tatsächlichen Mindestaufenthalt von drei Jahren innerhalb der letzten zehn Jahre nachweisen können. Das betrifft neue Einwohner oder Personen, die sich erst kürzlich im Land niedergelassen haben und in Immobilien investieren möchten.
– Schließlich gilt die Steuer auch für Unternehmen mit ausländischer Beteiligung. Dies umfasst sowohl Gesellschaften außerhalb Andorras als auch andorranische Unternehmen mit ausländischer Kapitalbeteiligung.
Deshalb ist es vor dem Kauf wichtig, Ihre persönliche oder gesellschaftsrechtliche Situation sorgfältig zu analysieren, um zu wissen, wie die Besteuerung in Ihrem konkreten Fall angewendet wird.
Welche Kosten Sie berücksichtigen müssen
Neben dem Kaufpreis der Immobilie und den wirtschaftlichen Anforderungen müssen Sie alle damit verbundenen Kosten berücksichtigen: Steuern — zusätzlich zur Steuer auf ausländische Immobilieninvestitionen —, Notarkosten, Registergebühren und sonstige Verwaltungskosten.
Bei dieser Art von Transaktion können diese Kosten einen erheblichen Unterschied gegenüber dem ursprünglichen Preis ausmachen. Deshalb ist es entscheidend, sie von Anfang an klar zu kennen.
An diesem Punkt ermöglicht Ihnen eine angemessene Beratung nicht nur, einen klaren Überblick über die tatsächlichen Kosten zu erhalten, sondern auch, die Investition korrekt zu strukturieren und Entscheidungen zu vermeiden, die den Prozess verteuern oder spätere Optionen einschränken könnten.
Die Dauer des Prozesses
Der Prozess ist nicht unmittelbar, aber auch nicht komplex, wenn er korrekt abgewickelt wird.
Am wichtigsten ist es, die Fristen von Anfang an zu berücksichtigen und jede Phase gut zu koordinieren, insbesondere wenn weitere Elemente beteiligt sind.
Auch die Lage ist eine wichtige Entscheidung
In Andorra hat die Lage ein viel größeres Gewicht, als es auf den ersten Blick erscheinen mag. Es geht nicht nur um den Lebensstil, sondern auch darum, wie sich die Immobilie im Laufe der Zeit entwickeln wird.
– Kauf im Zentrum
Das Land ist klein, aber der Immobilienmarkt unterscheidet sich je nach Gemeinde deutlich. Gebiete wie Andorra la Vella oder Escaldes konzentrieren den größten Teil der Dienstleistungen, des Handels und der wirtschaftlichen Aktivität. Das macht sie besonders attraktiv für Personen, die im Alltag Komfort suchen.
– Leben in der Nähe der Berge
Gemeinden wie Ordino, La Massana oder Canillo bieten hingegen ruhigere Umgebungen, eine größere Nähe zur Natur und ein entspannteres Lebenstempo. Sie sind sehr geschätzte Optionen für den Hauptwohnsitz, insbesondere für Profile, die Lebensqualität höher gewichten als Zentralität.
Je nach Ihrem Lebensstil sollten Sie außerdem Faktoren wie Ausrichtung, Aussicht, Zugang oder die Nähe zu Skipisten oder Schulen berücksichtigen. In einem Markt wie dem andorranischen haben diese Details einen direkten Einfluss auf die Nachfrage und den Wert der Immobilie.
Möchten Sie eine Immobilie in Andorra kaufen?
Jede Transaktion hat ihre Besonderheiten, und der neue Kontext macht es noch wichtiger, jeden Fall individuell zu analysieren.
Kontaktieren Sie uns, und wir helfen Ihnen dabei, den Kauf Ihrer Immobilie in eine gut strukturierte Strategie für eine passive Aufenthaltsgenehmigung in Andorra zu integrieren.